Одинцово

«ГАРАНТ», г. Одинцово / Советы юриста / Аренда нежилых помещений

С 1995 года вступил в силу Гражданский Кодекс Российской Федерации, в соответствии с которым была введена обязательная государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества. Так в пункте 1 статьи 131 ГК РФ указано, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав. В Москве государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию договоров аренды, начиная с января 2005 года, является Главное управление федеральной регистрационной службы по г. Москве. Ранее в Москве государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества производилась Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). После его подписания стороны должны обратиться в Главное управление федеральной регистрационной службы по г. Москве с заявлением о государственной регистрации договора аренды. За осуществление действий по государственной регистрации договоров аренды взимается плата в размерах, установленных ПОСТАНОВЛЕНИЕМ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 14 декабря 2004 г. N 773 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПЛАТЫ ЗА ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ИНФОРМАЦИИ О ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ ПРАВАХ, ВЫДАЧУ КОПИЙ ДОГОВОРОВ И ИНЫХ ДОКУМЕНТОВ, ВЫРАЖАЮЩИХ СОДЕРЖАНИЕ ОДНОСТОРОННИХ СДЕЛОК, СОВЕРШЕННЫХ В ПРОСТОЙ ПИСЬМЕННОЙ ФОРМЕ. К заявлению должны быть приложены документы, которые необходимы для государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, в соответствии с перечнем, установленным ГУ ФРС.

По общему правилу Договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента государственной регистрации, а не с момента подписания его сторонами (пункт 1 статьи 433 ГК РФ), т.к. в соответствии со ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. А статьей 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Исключение из этого правила установлено для договоров аренды зданий и сооружений - в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, то есть договор аренды здания считается заключенным со дня подписания его сторонами при условии, что срок аренды не превышает 11 месяцев и 30 дней. При этом все равно необходимо провести государственную регистрацию обременения здания или сооружения согласно пункта 1 статьи 131 ГК РФ и пункта 1 статьи 4 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Также договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок менее года не подлежат государственной регистрации, исходя из следующих положений - общепринятым является деление зданий на помещения, имеющие самостоятельный выход и вход в места общего пользования здания, дома или на улицу. Эта техническая возможность имеет и юридическое значение - выделенная часть здания (отдельное помещение или комплекс таких помещений) может быть предметом самостоятельного договора купли-продажи или аренды. И, по логике, правовой режим части здания не может быть более жестким, чем правовой режим целого здания. Данное мнение представляется довольно спорным, поэтому в целях исключения осложнений с налоговыми органами, а также при судебном рассмотрении споров по аренде, по нашему мнению, при аренде нежилого помещения (части здания) следует руководствоваться ст.609 ГК РФ, а не ст.651 ГК РФ.

По вопросу о необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ направил в арбитражные суды Информационное письмо от 01 июня 2000 года N 53.

Немаловажным представляется вопрос о заключении и государственной регистрации договора субаренды. Согласно ст. 615 ГК РФ сдача имущества в субаренды возможна исключительно с согласия арендодателя, при этом договор субаренды не может заключаться на срок превышающий действие договора аренды. Следует отметить, что договоры субаренды, по общему правилу гражданского законодательства, заключаются в той же форме, что и договор аренды, а следовательно подлежат государственной регистрации в порядке аналогичном регистрации договоров аренды.

Необходимо также обратить внимание на особые правомочия арендаторов недвижимого имущества. Положения ст. 621 ГК защищают его интересы, гарантирую возможность преимущественного заключения, при прочих равных условиях, договора аренды перед другими претендентами. В случае, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

На практике не редки случаи, когда арендуемое имущество отчуждается арендодателем третьим лицам. Вполне логично встает вопрос о сохранении в силе действующего договора аренды. Закон (ст. 617 ГК) отвечает на него вполне определенно, закрепив положение о том, что РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Зато таким основанием для расторжения договора судом по требования арендодателя являются случаи, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В свою очередь, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Также необходимо иметь в виду, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию сторон в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Еще одной часто обсуждаемой темой является арендная плата. Порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  3. предоставления арендатором определенных услуг;
  4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В том случае, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

назад в раздел "Советы юриста"

Купить / продать недвижимость

Топ-5

Новое на garanto.ru!

Пробки в Москве на Яндекс.Картах

Комплексные услуги

Наши партнеры

Наш партнер - Сбербанк

Наш партнер - Московский Кредитный Банк

Наш партнер - Банк Возрождение

Наш партнер - Абсолют Банк

Рейтинг@Mail.ru

Юридические услуги Одинцово, консалтинговые услуги недвижимость, юридические услуги в сфере недвижимости, оформление недвижимости Одинцово, регистрация недвижимости Одинцово, недвижимость в Одинцово Московской области, финансовые услуги Одинцово.